近日，人工智能领域热门企业智元机器人在上海前滩大规模租赁办公楼的消息引发关注。
针对外界流传的“租下3栋楼”“设立全球总部”等说法，智元方面向记者确认，租赁事项属实，实际涉及8栋楼宇，但公司并未将其称为“全球总部”，目前暂未公布各栋楼宇的具体用途。
记者从多家办公楼专业代理机构了解到，智元此次租赁面积约22万平方米，按市场价格计算，年租金超过3亿元，是近期上海办公楼市场规模最大的一笔租赁交易。
从机器人、游戏到电商行业，科创企业近期在上海办公楼市场动作频频。2025年，上海办公楼市场TMT（科技、媒体和通信）行业更是超越金融业，位居新增需求首位。
在写字楼行情持续承压的背景下，这批新兴企业的确带来了新的需求增量。不过，科创企业能否稳定消化存量、持续促进回暖，仍然有待检验。
智元机器人
TMT办公需求增量超越金融行业
智元的大规模租赁并非孤例。近两年，科创企业以或租或买的方式，在办公楼市场接连出手。
今年8月，游戏公司鹰角网络整租徐汇万科中心三期T1栋，涉及37层、约9万平方米，彼时创下当年上海办公楼市场最大租赁交易。
另一边，电商巨头拼多多也在上海加码办公物业配置。有市场消息表示，拼多多于今年第三季度收购位于长宁区的晶耀虹桥T5办公楼，交易金额约12亿元。今年6月，拼多多还以约33亿元收购陆家嘴星展银行大厦。两笔交易金额合计约45亿元。
晶耀虹桥
新设立的上海新拼姆朴动电子商务有限公司，注册地址位于中国（上海）自由贸易试验区陆家嘴环路1318号501单元，这正是星展银行大厦所在。
在新增办公需求中，TMT正在接棒成为市场第一。世邦魏理仕数据显示，2025年，TMT行业新增需求占比达20%，超过常年位居前列的金融业（19%），跃居首位。其中，游戏、电商和人工智能企业贡献了主要增量，如字节跳动在五角场的新租成为年度规模最大交易之一。来自第一太平戴维斯的数据也显示，今年第三季度，上海甲级写字楼净吸纳量环比上升超82%，科技行业扩张是推动需求回升的一个重要因素。
科技企业的办公需求增量，背后有产业、政策和融资的支持。
2025年，上海日均新增科技企业超过320家，年底创新型中小企业超过2.3万家、专精特新中小企业超过1.3万家、专精特新“小巨人”企业突破1000家。以张江为例，全年210家企业完成237起融资，披露金额278亿元，融资事件数、金额同比分别增长30%和18%。
“科创企业的办公需求，通常交易规模大、落地速度快。对于仍有大量新增供应需要消化的上海办公楼市场而言，这类需求无疑是积极因素。”第一太平戴维斯上海写字楼租户代表负责人盛柏康表示。
智元这类企业的大规模租赁，考验区域的空间供给能力。业内人士表示，能够一次性提供大规模办公空间的开发商不多。由国资陆家嘴集团集中开发的前滩板块，因此成为企业选址时较有优势的区域。
盛柏康说，由于地方对科技产业的重视程度不断提升，科创企业获取办公空间，并不完全依赖传统市场化租赁，其方式往往与发展阶段、资金状况和地方产业政策有关。
初创企业资金有限，通常优先选择政府孵化平台、产业园区提供的低成本场地，部分重点项目还可享受免租或租金补贴。发展到一定阶段后，企业对空间规模和品质的要求随之提高，虽然已经获得资本关注、但尚未实现稳定盈利，仍需政府对接产业资源。
科创企业办公选址更务实
“科创回归都市”正成为全球趋势，这不意味着所有企业都要挤进最核心的商务区。盛柏康认为，随着前滩、张江等板块的办公楼和产业配套日渐成熟，科创企业的选址正变得更加务实。
过去，人民广场、南京西路、陆家嘴等传统商务区，是不少企业选址时的优先项。而新兴企业不再一味追求核心商圈的标签，反而会综合考量交通、产业集聚、办公品质和未来扩张空间。
智元机器人的选址思路正是一个缩影。
目前，智元的办公地点主要分布在康桥商务绿洲、张江机器人谷等区域。随着业务发展，公司需要协调的业务环节不断增加，对办公空间的需求也更加多元。智元方面表示，公司将持续扎根浦东引领区，探索与前滩的资源协同，拓展国际合作与交流，推动具身智能技术创新与全球化发展。
张江的优势，在于研发和产业生态。这里集聚了人工智能、芯片、生物医药等领域的企业，科研机构和产业链配套丰富，便于技术攻关、研发协同和上下游合作。前滩则更靠近市中心，轨道交通和商务配套成熟，在商务接待、客户交流和国际合作方面更为便利。
拼多多置业同样来自业务驱动。2025年底，在拼多多集团股东大会上，公司联席董事长赵佳臻提出“聚焦、重投供应链升级，高质量发展”的下一阶段战略，并表示“力争三年再造一个拼多多”。组建全球自营品牌“新拼姆”，则是这一战略落地的首个重大举措。
随着业务向多元化发展，研发、生产、资本运作和国际业务对空间的要求各不相同。业内人士分析，智元此次大规模租用前滩办公楼，并不意味着简单地从张江搬到前滩，未来可能形成多区域协同的布局：前滩承接总部及生态企业管理，张江侧重研发和中试，奉贤工厂负责量产。
科创企业对办公空间的要求，也与传统企业有所不同。以机器人研发为例，除了常规办公区，还可能需要实验室、产品调试、数据采集、测试场地和展示空间。楼宇的层高、承重、货梯尺寸、设备进出动线、电力容量，乃至双路供电条件，都可能影响选址；涉及特定研发活动的，还要考虑环评等要求。
大单之后市场仍待检验
科创企业的扩张，为上海办公楼市场带来了新的需求。但几笔大单，还不足以说明市场已经全面回暖。
过去几年，上海办公楼集中供应，多个商务板块和产业载体相继入市，市场面临较大的存量和新增供应压力。与此同时，企业的选址范围不断扩大，传统核心商务区的优势不再突出。一些老项目即使地段不错，也可能面临客户流失、租金下调的压力。
人民广场就是一个观察窗口。过去，核心区位往往意味着较低的空置率和相对坚挺的租金。如今，随着徐汇滨江、前滩等板块发展，部分企业开始重新评估办公地点。对企业来说，选择更多；对楼宇业主来说，竞争也不再只是比地段，还要比租金成本、交付标准、物业管理和服务能力。
盛柏康认为，办公楼在硬件上的差异正在缩小，真正影响租户长期选择的，越来越多地体现在运营和服务上。空间能否灵活改造，周边是否具备产业和生活配套，甚至卫生间的男女比例是否符合企业实际需求，都可能成为选址时的考量。
与此同时，对科创企业带来的市场热度，仍需保持审慎。
一方面，签下大单不等于空间已经被充分使用。对于发展迅速、业务模式仍在探索中的科技企业，实际使用面积、人员扩张节奏和后续履约情况，都有待时间检验。
另外，新增需求活跃，不代表所有板块都能同步受益。机器人、芯片、人工智能等企业往往倾向于选择与研发、生产和产业链相匹配的区域，对传统核心商务区的带动可能相对有限。
此外，租赁交易背后的市场化程度也值得关注。如果部分项目依赖租金补贴、政府协调或特定产业政策，其成交逻辑就与企业完全按照市场价格自主租赁有所不同。判断需求是否扎实，既要看交易规模，也要看需求从何而来、能否持续，以及签约面积能否真正转化为使用面积。
海报设计 曹立媛
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